Výpověď z nájmu: co všechno byste o ní měli vědět?

Podmínky pro ukončení nájemní smlouvy se liší podle toho, na jak dlouhou dobu byla smlouva uzavřena. Odlišná jsou i práva a povinnosti pronajímatele a nájemce. Jaké náležitosti se musí dodržet, aby vše proběhlo podle zákona?

Nájemní smlouva a její ukončení

S pronájmem bytu se pojí celá řada povinností, formalit a skutečností. Jednou z nich je ukončení nájemní smlouvy, tedy vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. Aby vše proběhlo hladce, je potřeba mít nejen správně napsanou nájemní smlouvu, ale také striktně dodržovat pravidla, která stanovuje Občanský zákoník. Jakékoliv ustanovení, které je v nájemní smlouvě, ale není ve shodě se zákonem, se považuje za neplatné.

Abyste předešli soudním tahanicím, vyplatí se dobře znát veškeré výpovědní důvody. Ukončení nájemní smlouvy se odlišuje podle toho, zda se jedná o smlouvu na dobu určitou či neurčitou, a na základě toho, zda ji podá pronajímatel nebo nájemce.

Výpověď musí obsahovat identifikaci obou stran, popis nemovitosti, jíž se výpověď týká, ale také důvod výpovědi. Na vzor výpovědi z nájmu se podívejte zde.

Způsoby ukončení vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem

Jakými způsoby lze ukončit pronajímání?

1. Ukončení nájemní smlouvy – jde o vzájemnou dohodu obou stran. Nájemce a pronajímatel uzavřou dohodu o skončení nájmu bez ohledu na to, zda je ve smlouvě stanoven nájem na dobu určitou či neurčitou nebo ještě nevypršel smluvený termín pronájmu.
2. Výpověď nájemní smlouvy – jedná se o jednostrannou výpověď, která musí mít vždy písemnou formu a být doručena druhé smluvní straně. Ve výpovědi musí být stanoveno, kdo komu dává výpověď, o jaký byt se jedná a musí zde být jednoznačný projev vůle nájem ukončit. Ukončení může být s výpovědní dobou nebo bez ní. Záleží na situaci.
3. Výpověď nájemní smlouvy dohodou – jde o ukončení nájemní smlouvy mezi nájemcem a pronajímatelem vzájemnou dohodou, která musí mít písemnou formu.

Výpověď z pronájmu bytu pronajímatelem

Pronajímatel může dát nájemci okamžitou výpověď bez výpovědní doby, ale také výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. Rovněž je důležité rozlišovat podmínky pro výpověď smlouvy na dobu určitou a neurčitou. Výpověď musí obsahovat poučení nájemci o možnosti obrátit se na soud.

Výpověď a smlouva na dobu neurčitou

Pokud chce pronajímatel ukončit smlouvu na dobu neurčitou, může tak udělat pouze ze zákonných důvodů. Obvykle se jedná o to, že:

• pronajímatel potřebuje byt pro sebe například kvůli rozvodu
• pronajímatel chce byt poskytnout rodině v přímé a vedlejší linii a ve druhém stupni

V tomto případě je výpovědní doba 3 měsíce. Důvod ukončení je potřeba specifikovat v písemné výpovědi.

Výpověď a smlouva na dobu určitou

Nájemní smlouva na dobu určitou končí po jejím uplynutí. Pronajímatel však může nájemní vztah ukončit i dříve a to v několika případech, které stanovuje občanský zákoník.

Jedná se o hrubé porušení nájemní smlouvy, se kterou se pojí 3 měsíční výpověď. Hrubé porušení je, když nájemce:

• dal byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele
• neoznámil zvýšení počtu osob užívající byt
• provedl stavební zásahy bez souhlasu pronajímatele
• nezaplatil část jistoty atd.

Výpověď začíná běžet 1. den kalendářního měsíce poté, co nájemce obdržel výpověď. Pokud dostal výpověď 8. 2. 2022, začíná 3 měsíční výpovědní doba běžet od 1. 3. 2022.

Okamžitá výpověď bez výpovědní doby

Okamžitou výpověď bez výpovědní doby může majitel nájemci udělit v případě, že nájemní smlouvu porušil zvlášť závažným způsobem.

• nájemce nezaplatil nájemné a zálohy nejméně za 3 měsíce
• poškozuje byt závažným nebo nenapravitelným způsobem
• způsobuje škody na majetku pronajímateli nebo dalším osobám, které v domě bydlí
• byt používá neoprávněným způsobem

Před okamžitou výpovědí musí pronajímatel nájemce písemně vyzvat, aby zanechal „závadných“ činností a upozornit ho na možnou výpověď. Jestliže nedojde k nápravě, může pronajímatel přistoupit k výpovědi. Do 30 dnů od doručení výpovědi by měl nájemník byt opustit.

Výpověď z pronájmu bytu nájemcem

Podmínky pro výpověď ze strany nájemce se rovněž liší podle toho, zda se jedná o smlouvu na dobu určitou či neurčitou.

Smlouva na dobu neurčitou

Jestliže jste našli ideálního nájemníka a dali mu smlouvu na dobu neurčitou, počítejte s tím, že nájemník tuto smlouvu může vypovědět bez udávání důvodu, ale s výpovědní dobou 3 měsíce.

Smlouva na dobu určitou

Jestliže chce nájemník ukončit smlouvu na dobu určitou dříve, než je stanoveno v nájemní smlouvě, musí k tomu mít pádné důvody.

• Osobní okolnosti se změnily natolik, že není rozumně možné po něm chtít, aby v nájmu dále pokračoval (například ztráta schopnosti platit nájem). V tomto případě je výpovědní doba 3 měsíce.
• Pokud stav nemovitosti neodpovídá tomu, aby se v ní dalo bydlet a pronajímatel tyto překážky neodstranil, může nájemník ukončit smlouvu bez výpovědní doby.

Na co si dát pozor?

Při ukončení nájmu si dejte pozor na jeho automatické obnovení. Pokud nájemník byt neopustí do 3 měsíců po dni, kdy tak měl učinit a pronajímatel jej v těchto dnech nevyzval k opuštění bytu, platí zákonná domněnka, že se nájem prodlužuje na stejnou dobu jako při jeho uzavření. Nejdéle však na 2 roky. Po ukončení nájmu nezapomeňte s nájemníkem sepsat předávací protokol, vyrovnat kauci a vyúčtovat služby.

Když si s výpovědí nechcete dělat hlavu

Pokud si nejste jistí, která práva a povinnosti související s výpovědí z nájmu se vás jako pronajímatelů týkají, může celou agendu pojící se s pronájem vyřizovat agentura, která se postará o vyhledání vhodného nájemníka, zajistí smlouvy, postará se o stav bytu i komunikaci s nájemníkem, a navíc může garantovat nájem i v případě, že je byt prázdný nebo nájemník neplatí.